نقل القرض العقاري بين البنوك في الإمارات 2026: متى يوفّر لك المال فعلاً؟

نقل القرض العقاري بين البنوك في الإمارات، أو ما يسمّيه كثيرون في الخليج «شراء المديونية»، يعني أن بنكاً جديداً يسدد قرضك القائم ويتولاه بسعر وشروط جديدة. ولا يوفّر لك المال إلا إذا غطّى التوفير الشهري تكاليف النقل قبل انتهاء الفترة الثابتة الجديدة بوقت كافٍ، وهذه التكاليف بين 21,000 و35,000 درهم تقريباً على قرض بقيمة 1,200,000 درهم. فالانتقال من 5.81% إلى سعر ثابت 4.25% يوفّر نحو 1,035 درهم شهرياً، وتسترد تكاليفك خلال 20 إلى 34 شهراً.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. رصيد قائم 1,200,000 درهم ومدة متبقية 20 سنة، والتكاليف كما في الجداول أدناه.

أهم النقاط

• نقطة التعادل بالأشهر = إجمالي تكلفة النقل ÷ التوفير الشهري، ويجب أن تقع بوضوح داخل الفترة الثابتة الجديدة.
• رسوم السداد المبكر لها سقف: 1% من الرصيد أو 10,000 درهم، أيهما أقل، مع ضريبة القيمة المضافة (قرار مصرف الإمارات المركزي رقم 96/2019).
• نقل الرهن بين بنكين في دبي يكلّف 0.25% من القرض + 270 درهم لدى دائرة الأراضي والأملاك، و4,000 درهم + الضريبة لأمين التسجيل.
• في 28 سبتمبر 2026 بلغ إيبور (سعر الفائدة بين البنوك في الإمارات) لثلاثة أشهر 4.30575%، فيصبح سعر القرض المتغير بهامش 1.5% نحو 5.81%.
• على رصيد 1,200,000 درهم، تحتاج غالباً فرقاً بنقطة مئوية واحدة أو أكثر لتسترد التكاليف خلال تثبيت لمدة 3 سنوات.

ما معنى نقل القرض العقاري إلى بنك آخر في الإمارات؟

نقل القرض العقاري إلى بنك آخر يعني أن بنكاً جديداً يسدد رصيد قرضك لدى بنكك الحالي، ثم يسجّل رهناً جديداً على عقارك باسمه. البيت يبقى ملكك، والذي يتغير هو البنك والسعر والشروط. ويختلف ذلك عن زيادة التمويل لدى بنكك الحالي، حيث تبقى مكانك، وعن النقل مع سحب سيولة، حيث يكون القرض الجديد أكبر من القديم.

سواء سمّيته نقل الرهن أم تحويل الرصيد، تسجّله دائرة الأراضي والأملاك في دبي بطريقتين: نقل مباشر من بنك إلى بنك، أو فك الرهن القديم ثم تسجيل رهن جديد، ولكل منهما تكلفتها في جدول الرسوم أدناه.

ولسحب السيولة حدود: بحسب إشعار المصرف المركزي رقم N 5060/2019، يُعامَل المبلغ كقرض عقاري فقط إذا استُخدم لشراء بيت أو أرض أو بنائهما أو تجديدهما، وإلا فهو تمويل شخصي بحد أقصى 48 شهراً و20 ضعف الراتب. التفاصيل في صفحة تحويل قيمة بيتك إلى سيولة.

متى يكون نقل القرض العقاري بين البنوك في الإمارات قراراً مجدياً؟

يكون النقل مجدياً عادةً في أربع حالات: انتهت فترتك الثابتة أو أوشكت على الانتهاء، أو انتقل قرضك إلى سعر متغير أعلى بوضوح من العروض الثابتة اليوم، أو كان فرق السعر نحو نقطة مئوية واحدة أو أكثر على رصيد كبير، أو عرض عليك بنك آخر شروطاً تحتاجها، مثل هامش أقل بعد انتهاء الفترة الثابتة.

• فترتك الثابتة تنتهي. ينتقل القرض عادةً إلى إيبور + هامش البنك، وهذه هي اللحظة الطبيعية لمقارنة العروض.
• قرضك عاد إلى السعر المتغير. مع إيبور لثلاثة أشهر عند 4.30575% (28 سبتمبر 2026)، يعطي هامش 0.99% سعراً بنحو 5.30%، ويعطي هامش 1.5% سعراً بنحو 5.81%. في المقابل، تراوحت عروض التثبيت لثلاث سنوات بين 3.99% و4.24% على قرض بقيمة 1,000,000 درهم لدى بنوك كبرى (ذا ناشيونال، 17 سبتمبر 2026).
• تحتاج شروطاً تناسبك أكثر. هامش أقل بعد الفترة الثابتة، أو حد أدنى للسعر أقل من حدك الحالي، أو مرونة أكبر في السداد الجزئي.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. الهوامش والعروض أمثلة من السوق وقت الكتابة.

ما أثر رفع سعر الفائدة في سبتمبر 2026 على قرار نقل قرضك؟

رفع المصرف المركزي سعر الأساس 25 نقطة أساس إلى 3.90% في 16 سبتمبر 2026، وبدأ التطبيق في 17 سبتمبر، بحسب غلف نيوز. إذا كان قرضك ثابتاً فسعرك باقٍ كما هو حتى نهاية الفترة الثابتة. أما القروض المتغيرة المرتبطة بإيبور فقد يتغير سعرها عند مراجعة المؤشر، وهذا يوسّع الفرق بين كثير من الأسعار المتغيرة وعروض التثبيت الجديدة.

الحسبة بسيطة: سعرك المتغير = إيبور + هامش البنك المكتوب في عقدك. الهامش ثابت، لكن إيبور (EIBOR) يتحرك مع قرارات المصرف المركزي والأسواق، ولهذا قد يرتفع قسطك دون أن توقّع أي عقد جديد.

والسوق يتحرك في هذا الاتجاه: بحلول نهاية الربع الثاني من 2026 شكّلت إعادة التمويل نحو 70% من طلبات التقييم العقاري في دبي، مقابل نحو 30% تاريخياً، بحسب سافيلز. والمهم هنا ألا تنقل قرضك لأن غيرك فعل، بل لأن أرقامك تقول ذلك.

كم تكلفة تحويل الرهن العقاري لبنك آخر في الإمارات؟

على رصيد 1,200,000 درهم في دبي، تبلغ تكلفة النقل الإجمالية عادةً بين 21,000 و35,000 درهم تقريباً. وتشمل غرامة السداد المبكر (بحد أقصى 10,000 درهم + الضريبة)، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 0.25% من القرض + 270 درهم، و4,000 درهم + الضريبة لأمين التسجيل، والتقييم، ورسوم المعالجة إن وُجدت، وهي عادةً من 0% إلى 1% + الضريبة.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. الرسوم تختلف حسب البنك والعقد وطريقة التسجيل لدى الدائرة. الحالة المنخفضة: نقل مباشر دون رسوم معالجة. الحالة المرتفعة: فك رهن منفصل ثم تسجيل جديد، ورسوم معالجة 1%. الضريبة 5%.

قارن أيضاً أقساط التأمين على الحياة وعلى العقار. وبعض العروض تعيد لك رسوم التقييم أو تعفيك من رسوم المعالجة.

كيف تحسب نقطة التعادل في شراء المديونية العقارية؟

اقسم إجمالي تكلفة النقل على التوفير الشهري: نقطة التعادل بالأشهر = إجمالي تكلفة النقل ÷ الفرق بين قسطك الحالي وقسطك الجديد. إذا جاءت النتيجة أقصر بوضوح من الفترة الثابتة الجديدة، فالنقل على الأرجح في صالحك. وإذا كانت أطول، فقد تنتهي فترة التوفير قبل أن تسترد تكاليفك.

لنأخذ مثالين بالأساس نفسه: رصيد قائم 1,200,000 درهم، ومدة متبقية 20 سنة، وانتقال إلى سعر ثابت توضيحي 4.25% لمدة 3 سنوات.

المثال (أ): من 5.30% إلى 4.25%

بسعر 5.30% (إيبور 4.31% + هامش 0.99%) قسطك نحو 8,120 درهم، وبسعر 4.25% يصبح 7,431 درهم، فتوفّر 689 درهم شهرياً. التعادل: 21,120 ÷ 689 ≈ 31 شهراً، أو 35,305 ÷ 689 ≈ 51 شهراً. على فترة ثابتة مدتها 3 سنوات، الصفقة على الحافة.

المثال (ب): من 5.81% إلى 4.25%

بسعر 5.81% (إيبور + هامش 1.5%) قسطك نحو 8,466 درهم، فيوفّر لك النقل 1,035 درهم شهرياً. التعادل: 21,120 ÷ 1,035 ≈ 20 شهراً، أو 35,305 ÷ 1,035 ≈ 34 شهراً. النتيجة إيجابية في الحالتين.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. الحالتان المنخفضة والمرتفعة للتكاليف كما في جدول الرسوم، مع افتراض أن سعرك الحالي لا يتغير خلال 36 شهراً.

والمعادلة متحفظة أصلاً: عندما ينخفض السعر يذهب جزء أكبر من القسط إلى أصل القرض، فيكون رصيدك بعد 36 شهراً أقل بنحو 12,100 درهم في المثال (أ) و17,700 درهم في المثال (ب). جرّب أرقامك في حاسبة إعادة التمويل في بنكي.

كم يجب أن يكون فرق السعر حتى يستحق النقل؟

على رصيد 1,200,000 درهم ومدة متبقية 20 سنة، تحتاج عادةً فرقاً بنحو نقطة مئوية واحدة أو أكثر لتسترد تكاليف النقل المعتادة خلال فترة ثابتة مدتها 3 سنوات. أما فرق نصف نقطة فيحتاج من خمس سنوات ونصف إلى تسع سنوات تقريباً للوصول إلى التعادل، وفرق ربع نقطة يحتاج أكثر من عشر سنوات.

والقروض الصغيرة تحتاج فرقاً أكبر: على رصيد 500,000 درهم ومدة متبقية 8 سنوات، يوفّر خفض نصف نقطة نحو 118 درهم شهرياً، فتحتاج تكاليف بنحو 14,100 درهم إلى قرابة 120 شهراً لتستردها، أي أطول مما تبقى من القرض.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. التكاليف كما في جدول الرسوم أعلاه، ومثال 500,000 درهم يستخدم تكاليف الحالة المنخفضة.

هل تنقل قرضك أم تبقى مع بنكك الحالي؟

انقل قرضك إذا كانت نقطة التعادل داخل الفترة الثابتة الجديدة بوضوح، وكان التقييم الحالي لعقارك يغطي رصيدك ضمن حدود التمويل، واجتزت فحص القدرة على السداد لدى البنك الجديد، وتنوي الاحتفاظ بالبيت إلى ما بعد التعادل. وابقَ، أو اطلب من بنكك سعراً جديداً أولاً، إذا كانت التكاليف مرتفعة، أو الفرق أقل من نصف نقطة تقريباً، أو كنت قد تبيع قريباً.

راجع هذه القائمة قبل القرار:

• نقطة التعادل. داخل الفترة الثابتة الجديدة بوضوح، مثلاً أقل من 24 شهراً تقريباً على فترة ثابتة مدتها 3 سنوات.
• التقييم ونسبة التمويل. السقف 85% للمواطن الإماراتي، و80% للمقيم على بيته الأول حتى 5,000,000 درهم. فرصيد 1,200,000 درهم يحتاج تقييماً لا يقل عن 1,410,000 درهم للمواطن، و1,500,000 درهم للمقيم.
• القدرة على السداد. يجب ألا يتجاوز مجموع أقساطك 50% من دخلك، والبنك يختبر ذلك على سعر أعلى من سعر العرض.
• العمر والمدة. أقصى مدة 25 سنة، وتحدد البنوك عادةً سن 65 عاماً عند نهاية القرض للموظفين الوافدين، ما قد يقصّر مدة قرضك الجديد.
• خططك. إن كنت قد تبيع خلال سنتين أو ثلاث، فتأكد أن التعادل يأتي قبل ذلك.
• اسأل بنكك أولاً. بعض البنوك تعرض على عملائها الحاليين سعراً ثابتاً جديداً، فابدأ بهذا السؤال.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. حدود التمويل والعمر تختلف حسب البنك وحالتك.

ما خطوات نقل القرض العقاري إلى بنك آخر، وكم تستغرق؟

تستغرق العملية عادةً من ثلاثة إلى ستة أسابيع. تحصل أولاً على موافقة مبدئية من البنك الجديد، وعلى خطاب مديونية من بنكك الحالي، ثم يأتي التقييم والعرض النهائي. بعدها يسدد البنك الجديد قرضك القديم، ويُنقل الرهن إلى اسمه لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

1. راجع عقدك (من اليوم الأول إلى الثالث). السعر، وتاريخ انتهاء الفترة الثابتة، وشروط السداد المبكر، والسنوات المتبقية.
2. الموافقة المبدئية (الأسبوع الأول). شهادة راتب، وكشوف حساب بنكية، والهوية الإماراتية، وجواز السفر، وسند الملكية، وكشف حساب القرض (راجع دليل الموافقة المبدئية).
3. خطاب المديونية (الأسبوعان الأول والثاني). يؤكد فيه بنكك مبلغ السداد بالضبط، ومدة صلاحية الخطاب.
4. التقييم (من الأسبوع الأول إلى الثالث). مقيّم البنك الجديد يحدد قيمة العقار، ومنها أقصى مبلغ للتمويل.
5. العرض النهائي (من الأسبوع الثاني إلى الرابع). راجع السعر، والهامش بعد الفترة الثابتة، والرسوم، والتأمين، وأي شرط لتحويل الراتب.
6. السداد (من الأسبوع الثالث إلى الخامس). يدفع البنك الجديد للبنك القديم، فيصدر القديم خطاب براءة الذمة وشهادة عدم الممانعة.
7. النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك (من الأسبوع الرابع إلى السادس). تحتاج الدائرة شهادة عدم الممانعة، وخطاباً من البنك الجديد، وثلاث نسخ مصدّقة من عقود الرهن. والمعاملة نفسها تستغرق من 15 إلى 20 دقيقة.

ما الأخطاء الشائعة عند إعادة تمويل عقاري في الإمارات؟

أكثر الأخطاء تكراراً خمسة: فترة التزام جديدة لها غرامة سداد مبكر خاصة بها، وشرط تحويل راتب لم تحسب حسابه، واسترداد رسوم ترويجية مشروط، وفجوة زمنية بين البنكين تستمر فيها الفائدة، وتقييم أقل من المتوقع يترك عليك فرقاً تدفعه نقداً من جيبك.

• التزام جديد. الخروج خلال الفترة الثابتة الجديدة يعني غرامة سداد مبكر مرة أخرى، وبعدها تدفع إيبور + الهامش الجديد.
• تحويل الراتب. بعض الأسعار مشروطة بتحويل راتبك، والسعر من دون هذا الشرط قد يكون أعلى.
• استرداد مشروط. اعرف متى تُرد الرسوم الترويجية وبأي شروط قبل أن تحسبها.
• الفجوة بين البنكين. صلاحية خطاب المديونية قصيرة، والفائدة تستمر حتى يوم السداد، فأي تأخير يغيّر الحسبة، وقد يأتي قسطان في موعدين متقاربين.
• تقييم منخفض. إذا قُيّم عقار رصيده 1,200,000 درهم بمبلغ 1,400,000 درهم، فإن نسبة تمويل 80% تسمح بقرض 1,120,000 درهم، ويبقى عليك 80,000 درهم تدفعها نقداً.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. التقييم الفعلي يعتمد على العقار والبنك.

كيف تقارن بين عروض إعادة التمويل من بنوك مختلفة؟

قارن العروض على أساس التكلفة الصافية، لا على سعر السنة الأولى وحده. اجمع كل رسوم النقل، واحسب التوفير الشهري، ثم انظر إلى الهامش الذي ستدفعه بعد انتهاء الفترة الثابتة، لأنه الرقم الذي يرافقك بقية مدة القرض. والعرض الذي يصل بك إلى التعادل بسرعة، وبشروط تناسب خططك، هو الذي يستحق أن تبدأ به.

في بنكي نقارن لك عروض النقل من أكثر من 16 بنكاً في الإمارات على أساس التكلفة الصافية، ويتولى مستشارك تنسيق خطاب المديونية والتقييم والنقل لدى الدائرة. لا تدفع لنا أي رسوم وساطة، فالبنوك تدفع لبنكي عند إتمام التمويل. وبنكي وسيط رهن عقاري معتمد من ريرا لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

أدلة ذات صلة: حاسبة إعادة التمويل · كيف تقارن بين عروض الرهن العقاري في الإمارات 2026

أسئلة شائعة

ما الفرق بين نقل القرض العقاري وإعادة التمويل في الإمارات؟

نقل القرض يعني أن بنكاً جديداً يسدد قرضك القائم ويتولاه بشروطه. أما إعادة التمويل فمفهوم أوسع، يشمل أيضاً إعادة تسعير القرض أو زيادته لدى بنكك الحالي دون أن تنتقل. والنقل مع سحب سيولة هو نقل أو زيادة يكون فيها القرض الجديد أكبر من القديم.

كم تكلفة نقل القرض العقاري في دبي؟

على قرض بقيمة 1,200,000 درهم، تتراوح التكلفة الإجمالية بين 21,000 و35,000 درهم تقريباً، وهي أرقام توضيحية. وتشمل غرامة السداد المبكر، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 0.25% من القرض + 270 درهم، و4,000 درهم + الضريبة لأمين التسجيل، إضافة إلى التقييم ورسوم المعالجة إن وُجدت. ويختلف المجموع حسب البنك وطريقة التسجيل.

ما الحد الأقصى لرسوم السداد المبكر على القرض العقاري في الإمارات؟

يحدد قرار المصرف المركزي رقم 96/2019، المعدِّل للنظام رقم 29/2011، سقف غرامة السداد المبكر على قرض السكن عند 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل. وتضيف البنوك ضريبة القيمة المضافة، لذلك فإن أقصى ما تدفعه عادةً هو 10,500 درهم، مهما كان حجم رصيدك.

كم يستغرق نقل القرض العقاري إلى بنك آخر؟

يستغرق عادةً من ثلاثة إلى ستة أسابيع. في الأسبوع الأول أو الثاني تحصل على الموافقة المبدئية وخطاب المديونية من بنكك الحالي، ثم يأتي التقييم والعرض النهائي، وبعدها يسدد البنك الجديد قرضك القديم. وتنتهي العملية بنقل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهي معاملة تستغرق من 15 إلى 20 دقيقة.

هل يمكنني نقل قرضي العقاري إلى بنك آخر خلال الفترة الثابتة؟

نعم، لكنك تدفع غرامة السداد المبكر، وسقفها 1% من الرصيد أو 10,000 درهم، أيهما أقل، مع ضريبة القيمة المضافة. ويبقى النقل مجدياً إذا كانت نقطة التعادل، أي إجمالي تكلفة النقل مقسوماً على التوفير الشهري، تقع بوضوح داخل الفترة الثابتة الجديدة. احسبها قبل أن تطلب خطاب المديونية.

هل أستطيع سحب سيولة عند نقل قرضي إلى بنك آخر؟

نعم، إذا كانت قيمة بيتك تسمح بذلك ضمن حدود نسبة التمويل. لكن بحسب إشعار المصرف المركزي رقم N 5060/2019، لا يُعامَل المبلغ الإضافي كقرض عقاري إلا إذا استُخدم لشراء بيت أو أرض أو بنائهما أو تجديدهما. وأي استخدام آخر يُعامَل كتمويل شخصي، بحد أقصى 48 شهراً و20 ضعف الراتب.

هل يستطيع غير المقيمين نقل قروضهم العقارية في الإمارات؟

بعض البنوك تتيح النقل لغير المقيمين، لكن بنسب تمويل أقل عادةً، تتراوح بين 50% و65% تقريباً حسب البنك. ومن بين 16 بنكاً يتعامل معها بنكي، هناك 9 بنوك تعرض خيارات لغير المقيمين في منتجات النقل أو تحويل قيمة البيت إلى سيولة. لذلك يحتاج ملفك إلى مقارنة دقيقة قبل التقديم.

كيف يؤثر رفع الفائدة في سبتمبر 2026 على نقل القرض العقاري؟

رفع المصرف المركزي سعر الأساس إلى 3.90% اعتباراً من 17 سبتمبر 2026. من لديه قرض ثابت يحتفظ بسعره حتى نهاية الفترة الثابتة، أما القروض المتغيرة المرتبطة بإيبور فقد يتغير سعرها عند مراجعة المؤشر. وفي 28 سبتمبر 2026 بلغ إيبور لثلاثة أشهر 4.30575%، ما وسّع الفرق بين كثير من الأسعار المتغيرة وعروض التثبيت الجديدة.

المصادر

• مصرف الإمارات المركزي، دليل القواعد (Rulebook): تعديلات الملحق 2 من النظام رقم 29/2011 (السداد المبكر) (29 سبتمبر 2026)
• المصرف المركزي: نظام الرهن العقاري، المادة 3 (النسب المهمة) (29 سبتمبر 2026)
• المصرف المركزي: القروض مقابل العقار، الإشعار N 5060/2019 (29 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: طلب نقل الرهن (حُدّث في 23 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: طلب فك الرهن (حُدّث في 23 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: طلب تسجيل الرهن (حُدّث في 23 سبتمبر 2026)
• المصرف المركزي: سعر الأساس وبيانات إيبور (حتى 28 سبتمبر 2026)
• غلف نيوز (Gulf News): أسعار الفائدة في الإمارات ترتفع إلى 3.9% (16 سبتمبر 2026)
• ذا ناشيونال (The National): أسعار الفائدة في الإمارات مرشحة للارتفاع (17 سبتمبر 2026)
• سافيلز عبر زاوية (Savills via Zawya): السوق السكني في دبي في الربع الثاني من 2026 (15 يوليو 2026)

DIGIDEED MORTGAGE BROKER L.L.C, trading as Banqy · DED Dubai Licence No. 1200167 · Authorised Mortgage Broker (RERA, Dubai Land Department) · Dubai, UAE.

ديجيديد للوساطة الرهن العقاري ذ.م.م. · رخصة دائرة الاقتصاد والسياحة دبي رقم 1200167 · وسيط رهن عقاري معتمد (ريرا، دائرة الأراضي والأملاك في دبي) · دبي، الإمارات العربية المتحدة.

هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة مالية. جميع الأرقام والنسب توضيحية، والشروط الفعلية تعتمد على ملفك وسياسة البنك وقت التقديم.