تمويل مقابل العقار في الإمارات 2026: كم سيولة تحصل عليها من بيتك، وبأي تكلفة وشروط؟

التمويل مقابل العقار في الإمارات قرض عقاري عادي على بيت تملكه: يقرضك البنك حتى 85% من قيمة بيتك حسب تقييمه إذا كنت مواطناً، وحتى 80% إذا كنت مقيماً، على البيت الأول الذي لا تتجاوز قيمته 5 ملايين درهم. يسدد البنك من القرض ما تبقى عليك، ويحوّل لك الباقي. وفي مثال توضيحي لبيت قيمته 2,000,000 درهم وعليه 700,000 درهم، يصل إلى حساب المقيم نحو 863,000 إلى 883,000 درهم بعد الرسوم.

أهم النقاط

• الحد الأقصى على البيت الأول حتى 5 ملايين درهم: 85% للمواطن و80% للمقيم، وعلى العقار الثاني 65% و60%.
• لشراء عقار آخر أو البناء أو التجديد شروط التمويل العقاري حتى 25 سنة، وبقية الأغراض تخضع لقواعد القرض الشخصي (48 شهراً و20 ضعف الراتب) وقد لا تُتاح مقابل البيت.
• نقل تمويلك إلى بنك آخر مع سحب السيولة يكلّف نحو 17,000 إلى 37,000 درهم مقدماً على قرض 1,600,000 درهم (مثال توضيحي).
• أقساطك كلها يجب ألا تتجاوز 50% من دخلك، ومعظم البنوك تريد انتهاء السداد عند 65 أو 70 عاماً.
• ليس رهناً عكسياً: تسدد قسطاً شهرياً من أول شهر، ويبقى البيت لك.

ما هو التمويل مقابل العقار في الإمارات، وهل هو نفسه الرهن العكسي؟

هو تمويل عقاري جديد على بيت تملكه، سددت ثمنه كاملاً أو جزءاً منه. يقرضك البنك نسبة من قيمة البيت اليوم حسب تقييمه، ويسدد منها أي تمويل قائم عليه، ثم يحوّل لك الفرق. يبقى البيت لك وتسدد قسطاً شهرياً مثل أي قرض سكني، فهو ليس رهناً عكسياً على الطريقة البريطانية.

قد تسمعه باسم التسييل العقاري في الإمارات، أو إعادة التمويل مع سحب نقدي، أو القرض مقابل العقار. والفكرة واحدة: تحويل قيمة بيتك إلى سيولة دون أن تبيعه.

والخلط الشائع هو مع الرهن مدى الحياة في بريطانيا، المتاح لمن تجاوزوا 55 عاماً بسداد اختياري، ويُسدَّد من بيع البيت بعد الوفاة أو الانتقال إلى رعاية طويلة الأمد. في الإمارات لا يوجد نظام مشابه: تحتاج دخلاً يؤهلك، وتسدد من الشهر الأول.

كم أستطيع أن أسحب من قيمة بيتي في الإمارات؟

اضرب قيمة بيتك حسب تقييم البنك في نسبة التمويل المسموح لك بها، ثم اطرح ما تبقى عليك من تمويل، ثم اطرح الرسوم. يحدد المصرف المركزي هذه النسبة بـ 85% للمواطن و80% للمقيم على البيت الأول حتى 5 ملايين درهم، وتنخفض النسبة فوق 5 ملايين درهم وعلى العقار الثاني وما بعده.

تقييم البنك × نسبة التمويل − المتبقي عليك − الرسوم = المبلغ الذي يصل إلى حسابك

* نسبة غير المقيم سياسة بنك لا قاعدة تنظيمية. والقرض لا يتجاوز 7 أضعاف دخلك السنوي للوافد و8 أضعاف للمواطن، ومدته القصوى 25 سنة. والمهم هنا أن البنك يعتمد تقييمه اليوم، لا سعر الشراء.

مثال: كم تحصل من بيت قيمته 2,000,000 درهم؟

لنفترض أن مقيماً يملك بيته الأول بقيمة 2,000,000 درهم حسب تقييم البنك، وما زال عليه 700,000 درهم، وينقل تمويله إلى بنك جديد:

وللمواطن ترفع نسبة 85% القرض إلى 1,700,000 درهم، أي 1,000,000 درهم قبل الرسوم. ولو كان البيت عقاراً ثانياً لمقيم، فنسبة 60% تترك 500,000 درهم قبل الرسوم.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. المثال افتراضي وليس لعميل حقيقي. الحد الأدنى للرسوم: تسجيل الرهن 4,270 درهماً، وأمين التسجيل 4,200 درهم، والسداد المبكر 7,350 درهماً، وفك الرهن القديم 1,585 درهماً. والحد الأعلى يضيف التقييم (2,625 درهماً) ورسوم معالجة 1% مع الضريبة (16,800 درهم).

هل أستطيع استخدام المبلغ في أي غرض أريده؟

ليس بشروط التمويل العقاري في كل الحالات. شراء عقار آخر أو البناء أو التجديد أغراض عقارية واضحة، وتأخذ شروط التمويل العقاري بمدة تصل إلى 25 سنة. أما الأغراض الأخرى، مثل رأس مال مشروع أو رسوم المدارس أو سداد الديون، فتقيّمها البنوك بطريقة مختلفة وفق إرشادات المصرف المركزي N 5060/2019، وقد لا يكون تمويلها مقابل البيت ممكناً أصلاً.

تعرّف هذه الإرشادات، السارية منذ 4 ديسمبر 2019، التمويل العقاري بأنه قرض على عقار سكني لبناء بيت أو شرائه أو تجديده، أو لشراء أرض أو تطويرها. وأي قرض بضمان البيت لغرض آخر يخضع لقواعد القروض الشخصية: 48 شهراً كحد أقصى، و20 ضعف الراتب الشهري. وبعض البنوك تحصر منتجها صراحة في «شراء عقار آخر أو البناء أو التجديد».

وتنص الإرشادات أيضاً على ألا تأخذ البنوك البيوت الخاصة ضماناً للقروض الشخصية، وقواعد 2011 للقروض الشخصية تذكر ذلك صراحة لغير المواطنين. النتيجة: الغرض غير العقاري يعني قرضاً أقصر وأصغر، وقد لا يكون ممكناً مقابل البيت أصلاً إذا كنت مقيماً، والخيارات تختلف بين المواطن والمقيم. لذلك صرّح بالغرض الحقيقي من البداية.

ما الطرق الثلاث لسحب السيولة من بيتك، وأيها يناسبك؟

أمامك ثلاث طرق: زيادة تمويلك لدى بنكك الحالي، أو نقل تمويلك إلى بنك جديد وسحب السيولة في الخطوة نفسها، أو السحب من بيت سددت ثمنه بالكامل. والطريق المناسب يحدده سعرك الحالي، وموعد انتهاء فترة التثبيت، والمبلغ الذي تحتاجه. وقارن بينها على صافي المبلغ بعد الرسوم، لا على قيمة القرض.

1. زيادة التمويل لدى بنكك الحالي

يقرضك بنكك مبلغاً إضافياً على البيت نفسه، وتحتسب دائرة الأراضي والأملاك 0.25% على الزيادة فقط، مع رسوم خدمة 2,000 درهم والضريبة: نحو 4,400 درهم على زيادة قدرها 900,000 درهم، قبل التقييم أو المعالجة. لكنك ترى هنا سعر بنك واحد فقط.

2. نقل التمويل إلى بنك جديد مع سحب السيولة

ما يسميه أغلب الناس في دبي إعادة التمويل مع سحب نقدي: بنك جديد يسدد تمويلك القائم ويضيف لك السيولة. تدفع لبنكك الحالي رسوم سداد مبكر (1% من الرصيد أو 10,000 درهم، أيهما أقل) ورسوم فك الرهن. ويناسبك إذا كانت فترة التثبيت تنتهي قريباً، أو كان السعر الجديد يوفر أكثر من تكلفة النقل، وحاسبة إعادة التمويل تحسبها لك.

3. سحب نقدي من قيمة العقار المسدد بالكامل

لا يوجد تمويل قائم تسدده، فتتاح لك معظم القيمة. البيت نفسه بقيمة 2,000,000 درهم، مملوكاً بالكامل لمقيم، يتيح قرضاً قدره 1,600,000 درهم، وبعد رسوم بين 8,500 و28,000 درهم تقريباً يصلك نحو 1.57 إلى 1.59 مليون درهم. ويسجّل البنك رهناً جديداً على سند ملكيتك.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. والرسوم تختلف بين البنوك.

كم يكلّف سحب السيولة من البيت في دبي؟

توقّع رسوم تقييم، وربما رسوم معالجة، ورسوم تسجيل الرهن في دائرة الأراضي والأملاك (0.25% من القرض)، ورسوم أمين التسجيل. وعند النقل إلى بنك آخر تضاف رسوم السداد المبكر وفك الرهن. على قرض 1,600,000 درهم مع النقل، يصل المجموع عادة إلى 17,000 إلى 37,000 درهم مقدماً في مثال توضيحي، إضافة إلى تأمين الحياة والعقار.

رسوم دائرة الأراضي والأملاك من صفحات خدماتها الإلكترونية المحدّثة في 23 سبتمبر 2026. ولا يضع المصرف المركزي سقفاً لرسوم المعالجة، فقارن بينها.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. والرسوم قابلة للتغيير.

ما أسعار الفائدة الحالية على القرض مقابل العقار في الإمارات؟

بتاريخ 28 سبتمبر 2026، سعر الأساس لدى المصرف المركزي 3.90% بعد رفعه من 3.65% في 16 سبتمبر، وإيبور (سعر الفائدة بين البنوك في الإمارات) لمدة 3 أشهر عند 4.30575%، وهو المؤشر الذي تتبعه القروض المتغيرة. وبحسب صحيفة ذا ناشيونال، بدأت عروض التثبيت لثلاث سنوات من نحو 3.89% في منتصف سبتمبر.

وبحسب الصحيفة نفسها، تراوحت عروض البنوك الكبرى بين 3.99% و4.24% على قرض قدره 1,000,000 درهم. والعروض المتغيرة تُسعَّر بإيبور مضافاً إليه هامش البنك، فاسأل دائماً عن السعر بعد فترة التثبيت، لأنه يرافقك أطول مدة.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. كل ارتفاع بمقدار 0.25 نقطة مئوية يضيف نحو 226 درهماً شهرياً إلى قرض قدره 1,600,000 درهم على 25 سنة.

كيف يحدد راتبك والتزاماتك وعمرك المبلغ الذي تحصل عليه؟

ثلاثة حدود قد تنزل بالقرض دون سقف نسبة التمويل. مجموع أقساطك الشهرية يجب ألا يتجاوز 50% من دخلك، أو 30% إذا كنت متقاعداً. والقرض لا يتجاوز 7 أضعاف دخلك السنوي إذا كنت وافداً، و8 أضعاف إذا كنت مواطناً. وعمرك عند نهاية السداد يحدد المدة، والمدة الأقصر تعني قسطاً أعلى.

في مثالنا، قسط 8,670 درهماً يحتاج دخلاً شهرياً يقارب 17,340 درهماً دون التزامات أخرى، لكن حد 7 أضعاف الدخل للمقيم يرفع المطلوب إلى نحو 19,050 درهماً. وكثير من البنوك تحتسب بطاقة الائتمان بنحو 5% من حدها، وعلى البنوك أن تختبر قدرتك على السداد بسعر أعلى من الحالي بنقطتين إلى 4 نقاط مئوية.

ومعظم البنوك تريد انتهاء السداد عند 65 عاماً للموظف المقيم، وبعضها يسمح بـ 70 عاماً للمواطنين وأصحاب الأعمال. فالمقيم في الخمسين أمامه 15 سنة: القرض نفسه يصبح قسطه نحو 12,040 درهماً شهرياً، ويحتاج دخلاً يقارب 24,070 درهماً.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. الأقساط محسوبة بسعر 4.25%.

هل يوجد خيار إسلامي لسحب السيولة من بيتك؟

نعم. تعتمد البنوك الإسلامية عادة صيغة الشراء ثم إعادة التأجير (الإجارة): يشتري البنك حصة في بيتك بقيمته اليوم حسب التقييم، ثم يؤجرها لك، وتدفع أجرة مع أقساط حتى يعود البيت ملكاً كاملاً لك. والتكلفة هنا معدل ربح بدلاً من الفائدة، والرسوم تسير على النمط نفسه.

وتنطبق القواعد نفسها على الصيغتين: حدود نسبة التمويل، وحد عبء الدين، وقواعد استخدام المبلغ. لذلك اختر الصيغة حسب هدفك وأرقامك، وتعرّف أكثر على طريقة عمل التمويل العقاري الإسلامي.

لمن يناسب سحب السيولة من البيت، ومتى تتراجع عنه؟

يناسب من يملك حصة حقيقية في بيته، تراكمت من الأقساط أو من ارتفاع الأسعار، ولديه دخل مستقر يحمل قرضاً أكبر، ويحتاج المبلغ لغرض عقاري. ولا يناسب غالباً من يحتاج مبلغاً صغيراً، أو يخطط للبيع قريباً، أو يريد المال للإنفاق، لأن الرسوم وحدود القروض الشخصية تغيّر الحسبة.

• المواطنون الذين ارتفعت قيمة بيوتهم. نسبة 85%، وحد 8 أضعاف الدخل، وسن 70 عند نهاية السداد لدى بعض البنوك، تسمح بسحب مبلغ كبير من بيت اشتريته قبل سنوات.
• أصحاب دخل التقاعد أو الإيجار. بعض البنوك تعترف بالاثنين عند حساب قدرتك على السداد، وحد عبء الدين للمتقاعد 30%.
• من يشتري عقاره التالي. وهو السبب الأكثر شيوعاً. الدفعة الأولى يجب أن تكون من مواردك الخاصة لا من قرض آخر، لذلك تدقق البنوك في اجتماع القرضين، ونسبة التمويل للعقار الثاني بين 60% و65%.

وقبل أن تقرر، راجع هذه المخاطر، وتذكّر أن القسط الجديد يأخذ من قدرتك على الاقتراض لاحقاً:

• التكلفة الإجمالية. قرض 1,600,000 درهم على 25 سنة بسعر 4.25% يعني نحو 1,000,000 درهم فوائد إذا لم يتغير السعر أبداً.
• تغيّر السعر. بعد فترة التثبيت ينتقل القرض عادة إلى إيبور مضافاً إليه هامش البنك، وكل 0.25 نقطة مئوية تضيف نحو 226 درهماً شهرياً.
• الرسوم مقابل المبلغ. من 17,000 إلى 37,000 درهم تعني 2% إلى 4% من سحب قدره 900,000 درهم، ونسبة أكبر بكثير من سحب قدره 100,000 درهم.
• التقييم. تقييم أقل بـ 100,000 درهم عند نسبة 80% يعني سيولة أقل بـ 80,000 درهم.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي.

أيهما أنسب لك: سحب السيولة من البيت، أم قرض شخصي، أم بيع العقار؟

سحب السيولة من البيت يعطيك المبلغ الأكبر على المدة الأطول وبأسعار التمويل العقاري، لكنه يكلّف أكثر مقدماً ويحتاج أسابيع. القرض الشخصي أسرع، لكن سقفه 20 ضعف الراتب على 48 شهراً. والبيع يحرر كل حصتك في البيت دون دين جديد، لكنك تخسر البيت وتدفع تكاليف البيع.

أرقام توضيحية، والأسعار الفعلية تعتمد على ملفك الشخصي. المدة وحدها تغيّر القسط: 500,000 درهم بسعر 4.25% نفسه تكلّف نحو 2,710 دراهم شهرياً على 25 سنة، أو 11,350 درهماً على 48 شهراً.

كم يستغرق سحب السيولة من البيت، وما الخطوات؟

يستغرق عادة من 3 إلى 8 أسابيع للمقيمين في الإمارات، من أول محادثة حتى وصول المبلغ. التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك نفسه يأخذ نحو 20 إلى 25 دقيقة، ومعظم الوقت يذهب في التقييم وموافقة البنك، وفي خطاب المديونية من بنكك الحالي إذا كنت تنقل تمويلك. وقد تطول حالات غير المقيمين.

1. احسب أرقامك (اليوم الأول). القيمة، والمتبقي عليك، والدخل، والالتزامات، والغرض. حاسبة سحب السيولة تعرض لك صافي المبلغ بعد الرسوم.
2. قارن العروض (الأيام 1 إلى 3). السعر، والرسوم، والسعر بعد فترة التثبيت.
3. قدّم المستندات (الأسبوع الأول). الهوية، وإثبات الدخل، وسند الملكية، وخطاب المديونية عند النقل.
4. التقييم والموافقة (الأسابيع 1 إلى 4). مقيّم البنك يحدد القيمة، ثم يصدر البنك عرضه.
5. الإتمام والتسجيل (الأسابيع 3 إلى 8). يُسدَّد القرض القديم، ويُسجَّل الرهن الجديد، ويصلك المبلغ.

في بنكي نقارن لك عروض سحب السيولة ونقل التمويل وزيادته من أكثر من 16 بنكاً في الإمارات، تقليدية وإسلامية، ونعرض صافي المبلغ بعد الرسوم قبل أن تلتزم، دون رسوم وساطة عليك. قدّم طلبك أونلاين أو راسل مستشاراً على واتساب.

أدلة ذات صلة: دليل القرض العقاري الشامل في الإمارات 2026 · كيف تقارن بين عروض الرهن العقاري في الإمارات 2026

أسئلة شائعة

هل سحب السيولة من البيت في الإمارات هو نفسه الرهن العكسي أو الرهن مدى الحياة؟

لا. الرهن مدى الحياة في بريطانيا مخصص لمن تجاوزوا 55 عاماً، والسداد فيه اختياري، ويُسدَّد القرض عند بيع البيت. أما في الإمارات فهو قرض عقاري عادي بأقساط شهرية: تحتاج دخلاً يؤهلك للقرض، وتسدد كل شهر من البداية، وتنتهي من السداد عادة عند 65 أو 70 عاماً.

هل أستطيع سحب سيولة من بيتي وما زال عليه تمويل؟

نعم. يستطيع بنكك الحالي أن يزيد تمويلك، أو يسدد بنك جديد تمويلك القائم ويضيف لك السيولة في معاملة واحدة. والنقل إلى بنك آخر يكلّفك رسوم سداد مبكر قدرها 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، إضافة إلى رسوم فك الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك.

هل أستطيع استخدام المبلغ لسداد بطاقات الائتمان أو تمويل مشروعي؟

ليس بشروط التمويل العقاري. وفق إرشادات المصرف المركزي N 5060/2019، القرض بضمان البيت لغرض غير عقاري يخضع لقواعد القروض الشخصية: 48 شهراً كحد أقصى و20 ضعف الراتب الشهري. وعلى البنوك ألا تأخذ البيوت الخاصة ضماناً للقروض الشخصية، لذلك تبقى الخيارات محدودة، وتختلف بين المواطنين والمقيمين.

هل يستطيع الوافدون وغير المقيمين سحب سيولة من عقاراتهم في الإمارات؟

نعم. المقيمون يخضعون لحدود نسبة التمويل نفسها التي تنطبق على المشترين، أي حتى 80% على البيت الأول حتى 5 ملايين درهم. أما لغير المقيمين فالأمر سياسة بنك، والنسبة غالباً بين 50% و65%. ومن أصل 16 بنكاً يقارن بينها بنكي، تعرض 9 بنوك خيارات لغير المقيمين في سحب السيولة أو نقل التمويل.

هل أستطيع سحب سيولة من عقار على الخارطة؟

ليس أثناء البناء، فالبنوك تحتاج عقاراً مكتملاً وسند ملكية باسمك. لكن عند التسليم، تستطيع بعض البنوك تمويل الرصيد المتبقي للمطور وإعادة جزء مما دفعته له إلى حسابك. لذلك خطط لهذه الخطوة مع مستشارك قبل موعد التسليم بوقت كافٍ، لا بعد أن تستلم المفتاح.

ماذا يحدث إذا جاء تقييم البنك أقل مما توقعت؟

القرض يتبع تقييم البنك، لا السعر الذي اشتريت به. فالتقييم الأقل بـ 100,000 درهم يخفض السيولة التي تحصل عليها بـ 80,000 درهم عند نسبة 80%. والمقيّمون المعتمدون قد يختلفون من بنك إلى آخر في تقدير القيمة، وهذا سبب إضافي لمقارنة العروض قبل أن تختار البنك.

هل يؤثر هذا التمويل على سجلي الائتماني؟

حساب أرقامك ومقارنة العروض لا يؤثران عليه. وعندما تقدّم طلبك، يستعلم البنك عن سجلك لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) بموافقتك، كما في أي تمويل عقاري. والقسط الجديد يدخل ضمن حد 50% لنسبة عبء الدين، فيأخذ من قدرتك على الاقتراض في المستقبل.

هل يأخذ بنكي رسوماً مقابل خدمته في سحب السيولة؟

لا. البنوك هي التي تدفع لبنكي عند إتمام تمويلك، فالمقارنة والاستشارة لا تكلفانك أي شيء. تدفع فقط رسوم البنك والرسوم الحكومية، ونعرضها لك بنداً بنداً قبل أن توقّع. وبنكي وسيط رهن عقاري معتمد لدى ريرا في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وليس جهة إقراض.

المصادر

• CBUAE Rulebook: Loans Against Property (Loans to Individuals), N 5060/2019 (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• CBUAE Rulebook: Mortgage Regulation, Article 3, Important ratios (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• CBUAE Rulebook: Regulation No. 29/2011, bank loans to individual customers (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• CBUAE Rulebook: Clarifications and Guidelines Manual, Regulation No. 29/2011 (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• المصرف المركزي: أسعار إيبور (تثبيت 28 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك: تسجيل الرهن (حُدّثت في 23 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك: فك الرهن (حُدّثت في 23 سبتمبر 2026)
• دائرة الأراضي والأملاك: تعديل الرهن (حُدّثت في 23 سبتمبر 2026)
• Gulf News: UAE interest rates rise to 3.9% (16 سبتمبر 2026)
• The National: UAE interest rates set to rise, but did borrowing get easier? (17 سبتمبر 2026)
• مصرف أبوظبي الإسلامي: Finance Against Property (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• مصرف أبوظبي الإسلامي: Home Finance Key Facts Statement (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)
• MoneyHelper (المملكة المتحدة): What is equity release? (رُوجع في 29 سبتمبر 2026)

DIGIDEED MORTGAGE BROKER L.L.C, trading as Banqy · DED Dubai Licence No. 1200167 · Authorised Mortgage Broker (RERA, Dubai Land Department) · Dubai, UAE.

ديجيديد للوساطة الرهن العقاري ذ.م.م. · رخصة دائرة الاقتصاد والسياحة دبي رقم 1200167 · وسيط رهن عقاري معتمد (ريرا، دائرة الأراضي والأملاك في دبي) · دبي، الإمارات العربية المتحدة.

هذا المحتوى لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة مالية. جميع الأرقام والنسب توضيحية، والشروط الفعلية تعتمد على ملفك وسياسة البنك وقت التقديم.